隨著調(diào)控效果的發(fā)揮，一些人認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的拐點(diǎn)開(kāi)始出現(xiàn)，房?jī)r(jià)下跌值得期待。有人甚至在網(wǎng)媒上引用美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家大衛(wèi)·哈維（David Harvey）的觀點(diǎn)，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)就是龐氏騙局，遲早會(huì)崩盤(pán)。事情真是這樣嗎？

房?jī)r(jià)上漲的原因是什么？

打開(kāi)任何一種財(cái)經(jīng)類(lèi)可閱讀媒體，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)問(wèn)題的討論隨處可見(jiàn)。但如果認(rèn)真思考一下，這些討論中大多數(shù)觀點(diǎn)和內(nèi)容往往是迎合大眾心理，真正能夠理性分析的部分并不多見(jiàn)，包括前面提到的哈維教授。

在眾多對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析中，我更傾向于吳敬璉等少數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)。早在幾年前吳敬璉先生就提出，造成房?jī)r(jià)上漲的原因首先是貨幣超發(fā)。最近，吳敬璉先生又說(shuō)，“一只手拼命發(fā)貨幣，另外一只手想按住房?jī)r(jià)，這是做不到的”。

在我看來(lái)，除了貨幣超發(fā)和快速城鎮(zhèn)化兩個(gè)因素外，還有一個(gè)更重要的原因，那就是購(gòu)房者的心理預(yù)期。住房既具有一般商品的交換屬性又具有金融屬性，因此，哈維根據(jù)商品交換理論僅從住房的交換屬性對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行分析顯然是片面的。縱觀世界各國(guó)的住房制度，大多包含著對(duì)住房不同屬性的區(qū)別對(duì)待，目的在于提高本國(guó)人民的居住水平，解決住房供給與需求的矛盾。很多國(guó)家往往對(duì)不同種類(lèi)的住宅或者對(duì)住宅的不同功能制定不同的政策和制度，但是首先要保證居民的基本住房需求。在保證基本住房需求基礎(chǔ)上，采用稅收等手段使住房市場(chǎng)達(dá)到供需平衡，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。在一些國(guó)家，用于基本需求和社會(huì)保障住房通常不可交易或者限制交易，因此不具有投資功能；而對(duì)于具有投資功能的住宅，政府通常不會(huì)直接進(jìn)行價(jià)格干預(yù)，但可以調(diào)劑對(duì)房地產(chǎn)的稅收政策。

目前，世界上很多國(guó)家都有不同形式的基本住房社會(huì)保障制度，如新加坡早期的“居者有其屋計(jì)劃”以及后來(lái)的從出租廉租屋為主向出售廉租屋過(guò)渡計(jì)劃；戰(zhàn)后德國(guó)政府在大力推動(dòng)低價(jià)住宅建設(shè)的同時(shí)，也建設(shè)了相當(dāng)規(guī)模的福利性公共住宅等。我國(guó)雖然在上個(gè)世紀(jì)末就提出由政府實(shí)施住房社會(huì)保障職能，住建部先后出臺(tái)《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》和《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租房住房管理辦法》等政策，2008年國(guó)務(wù)院又提出“爭(zhēng)取用3年時(shí)間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶(hù)區(qū)改造問(wèn)題”，但是由于提供的經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房源少得可憐，嚴(yán)格意義上我國(guó)住房社會(huì)保障制度目前還沒(méi)有真正建立起來(lái)。正因如此，大多數(shù)低收入家庭只有參與購(gòu)房大軍才能解決住房問(wèn)題并且早買(mǎi)房比晚買(mǎi)房更安全。由此可見(jiàn)，住房社會(huì)保障制度的缺失才是造成房?jī)r(jià)預(yù)期上漲的原因。

一旦房?jī)r(jià)下跌，資金會(huì)流向哪里？

2005年—2015年，我國(guó)M2從29.88萬(wàn)億增加到139.22萬(wàn)億，M2/GDP已然成為全世界最高的國(guó)家。近年來(lái)，圍繞中國(guó)貨幣是否超發(fā)、M2是否合理等問(wèn)題，專(zhuān)家學(xué)者、業(yè)界人士和政府部門(mén)一直在爭(zhēng)論不休。即使中央把“三去一降一補(bǔ)”確定為今年乃至今后的工作重點(diǎn)，這種爭(zhēng)論仍未停止。持M2合理、貨幣未超發(fā)的觀點(diǎn)最初來(lái)自央行等政府部門(mén)，依據(jù)是我國(guó)CPI多年來(lái)遠(yuǎn)低于5%，PPI也在低位運(yùn)行，對(duì)M2的快速增長(zhǎng)無(wú)需擔(dān)憂。如果我們考察商業(yè)銀行的信貸構(gòu)成就不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)是銀行資金一大流向。統(tǒng)計(jì)顯示，今年3月以來(lái)居民貸款取代企業(yè)貸款，在銀行新增貸款中占據(jù)完全主導(dǎo)地位。3月至8月，居民部門(mén)新增貸款六個(gè)月累計(jì)高達(dá)3.48萬(wàn)億元，其中以住房按揭貸款為主的中長(zhǎng)期貸款為2.97萬(wàn)億元，同期企業(yè)貸款累計(jì)為1.06萬(wàn)億元，僅為居民新增貸款的三分之一。

早在2012年初中央召開(kāi)第四次全國(guó)金融工作會(huì)議就提出：“金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)”。然而，由于我國(guó)金融結(jié)構(gòu)極不合理，幾年過(guò)去，這個(gè)問(wèn)題非但沒(méi)有解決，反而進(jìn)一步惡化。在這樣的情況下，我們必須認(rèn)真思考的問(wèn)題是，房?jī)r(jià)一旦下跌，從房地產(chǎn)市場(chǎng)流出的資金會(huì)流向哪里？可以設(shè)想，大量資金流入股市會(huì)是怎樣的結(jié)果，2015年的股災(zāi)在不到20個(gè)交易日里毀滅了超過(guò)5萬(wàn)億元的現(xiàn)金，蒸發(fā)了超過(guò)20萬(wàn)億元的市值，這些慘烈的景象至今人們記憶猶新且心有余悸。可以肯定的是，只要我國(guó)以銀行為主導(dǎo)的金融結(jié)構(gòu)不改變，只要全社會(huì)的金融資產(chǎn)以信貸或者債權(quán)類(lèi)資產(chǎn)為主，那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)流出的資金即使進(jìn)入股市也不會(huì)實(shí)現(xiàn)“金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)”的目標(biāo)，只會(huì)一次又一次重復(fù)2015年的股災(zāi)。

不要期望房?jī)r(jià)大幅下跌

2008年國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》后，房?jī)r(jià)一度出現(xiàn)較大幅度波動(dòng)，但此后房?jī)r(jià)很快恢復(fù)上漲，幾乎沒(méi)有出現(xiàn)回調(diào)。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2015年，我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為12.85 萬(wàn)億平米，銷(xiāo)售總額為8.73萬(wàn)億元，占GDP比重為12.9%；全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資總額為9.60萬(wàn)億元，占全國(guó)固定資產(chǎn)投資總額的17.1%；房地產(chǎn)企業(yè)到位資金為12.52萬(wàn)億元，其中除了不到300億元的利用外資部分，到位資金的其余部分均為直接或者間接來(lái)自商業(yè)銀行的資金，包括2.02萬(wàn)億元的銀行貸款和1.67萬(wàn)億元的居民購(gòu)房按揭貸款。由此推算，2015年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)直接或者間接形成的銀行貸款就占到了銀行貸款余額的13%。不難想象，如果房?jī)r(jià)大幅下跌，可能會(huì)有大約超過(guò)10萬(wàn)億元來(lái)自商業(yè)銀行的資金可能無(wú)法回到銀行體系！這將是怎樣的一種情形啊？這意味著中國(guó)銀行體系將徹底崩潰。

解決社會(huì)保障住房和低收入階層住房問(wèn)題只能靠完善的社會(huì)保障住房制度，而不應(yīng)寄希望于房?jī)r(jià)下跌。事實(shí)上，即使現(xiàn)有的房?jī)r(jià)真的下跌50%，那些低收入階層仍然買(mǎi)不起住房。其實(shí)，就我國(guó)當(dāng)前的城鎮(zhèn)化水平和城市居民住房現(xiàn)實(shí)而言，政府在建立住房社會(huì)保障制度方面大有可為。政府完全可以發(fā)揮“土地財(cái)政”的優(yōu)勢(shì)，利用土地供給作為調(diào)劑社會(huì)保障住房的手段，采用資金和土地供給相結(jié)合的方式向開(kāi)發(fā)商進(jìn)行支付和補(bǔ)償。這樣做既可以增加保障性住房供給，又可以加大土地供給。對(duì)于那些被視為“地王”的土地，可以?xún)?yōu)先出讓給政府購(gòu)買(mǎi)保障房或向政府折價(jià)出售保障房多的房地產(chǎn)商。總之，政府應(yīng)該做的是，建立全國(guó)性房地產(chǎn)個(gè)人信息和與住房相關(guān)的個(gè)人征信記錄，進(jìn)一步完善與社會(huì)保障住房相關(guān)的各種稅收制度，加大對(duì)保障性住房建設(shè)的資金投入和用于保障住房的公共支出。也就是說(shuō)真正使社會(huì)保障住房制度化。

（作者為青島大學(xué)、濟(jì)南大學(xué)雙聘教授，山東省資本市場(chǎng)創(chuàng)新發(fā)展協(xié)同創(chuàng)新中心首席專(zhuān)家）