房屋維修基金被稱為房屋的“養老金”。然而，獲取房屋維修費并非如想象的簡單。目前，房屋維修基金管理與使用中存在的問題有：

住宅專項維修基金使用范圍不明確，申請使用程序過于繁瑣。按規定，住宅維修由物業公司向業主委員會提出整修建議，然后占住宅面積2/3的業主或占總人數2/3的業主討論同意，由物業公司提出整修方案，并將相關材料提交給政府有關部門審批，審核通過后，由管理專項維修基金的指定銀行將資金劃撥給施工單位。如此長的審批鏈條，已模糊了資金的所有權。更重要的是物業公司、政府以及指定銀行，本來只是進行服務和監督的機構，但它們在資金使用審批過程中卻起了決定性作用，業主委員會的地位反倒被邊緣化。

住宅專項維修資金管理制度與機構亟待健全。目前，專項維修基金的歸集管理，一般由房地產管理處物業管理科負責，且人員均不是工程、財務專業人員。如此龐大的資金，未有專項的應用管理軟件和信息網絡平臺，缺機構人員編制、缺專項經費保障，是導致當前住宅專項維修基金使用不規范的主要原因。在尚未建立業主委員會的小區，部分社區居委會以減負為理由，不愿意承擔核實蓋章的責任，造成小區維修項目無法實施，加大了業主對房屋維修基金使用的誤解。

尚未建立完整的住房專項維修資金續籌與補交制度。初步估算，到2016年，將出現維修資金使用高峰；到2020年，房屋所帶的電梯已到15年強制報廢時限，必須進行更換，那時部分小區就會出現維修資金不敷支出的現象。但各地尚未建立住房專項維修基金續籌與補交制度，同時對已達到續交標準或部分早期已交付但未完全交納維修資金的相關業主也無督促續交有關措施，對部分小區今后正常的房屋維修影響很大。

房屋維修基金保值、增值應進一步公開透明。維修資金各地存在多頭開戶問題且存款利率各家銀行高低不一。以江蘇某縣市為例，住房維修資金分散存儲于13個活期銀行賬戶和26處銀行(含支行)的236筆定期存單，不利于提高資金集中管理，不利于發揮資金的規模效應。多家銀行利率水平不一，且存在同一利率水平時期，各家銀行利率上浮率相差20%-30%的情況，資金未能實現更大的保值增值。由于銀行家家有份，資金量有限，大部分銀行對維修資金使用提供后續服務的積極性不高。

為此，建議：

一、 發揮小區業委會的主體作用，規范房屋維修資金管理與使用。在有條件的小區，鼓勵業主自治，把由政府統一管理逐步改為由業主管理。業主大會尚未成立的，住建部門應該幫助成立業主大會，解決房屋維修基金的落地問題，這樣既能幫助小區的自治和自我管理，也能減小政府主管部門的行政壓力和行政風險。

二、 建議盡快成立各地房屋維修基金管理中心。成立房屋維修基金管理中心，落實人員與經費，調配2-3名事業編制專職人員，配置專用車輛、落實經費，經過培訓使其具備工程建設、消防、電梯等設施設備基本知識，專門負責維修資金的現場查勘、核實等業務，最大限度提高資金使用的合理性和安全性。同時建立住房專項維修基金管理系統，實現資金的金融級管理和業務信息化處理，從而實現交存、支用、支取、計息、收益分配、結算整個業務流程的信息化管理。

三、 積極創新房屋維修基金使用模式。通過出臺新政或管理辦法，簡化使用申請程序，縮短審批時間，提高基金使用率。對日常物業維護中出現的理應納入維修基金使用范圍的維修項目及緊急情況下使用的維修項目，可簡化申請程序批準使用，突破需先經過雙2/3以上業主簽名同意等申請使用難的政策瓶頸。建立預支付制度，開通物業應急維修使用綠色通道。當發生嚴重影響業主生活秩序、危及人身財產安全或其他嚴重影響房屋居住安全等緊急情形時，在維修費用不超過一定額度的情況下，建議經業主委員會確認并一致通過后，報所屬地房產主管部門備案后，預支付一定比例工程預算費用進行維修。對原老舊小區的公共配套設施老化，功能下降，造成業主生活困難，業主意見較大的，明確由政府出資對老舊小區的公共配套設施進行改造。

四、 要重視房屋維修基金監管體系建設和保值、增值工作。審計機關要對房產管理部門代管的房屋維修基金進行審計監督。房屋維修基金移交小區物業管理公司或業主委員會后，由房產管理部門指導建立公示制度、審計制度、業主查詢制度，也可以采取委托中介機構介入的方法解決。建議根據住房維修資金的使用管理情況，適當減少開戶銀行和支出專戶，實現一定的集中存儲，通過招投標等方式引入銀行競爭機制的方式，擇優選擇存儲銀行，提高資金的增值率，并借助銀行加強維修資金的管理與后續服務，由銀行負責對工程項目的審價，達到基金保障有力、基金使用安全、基金增值受益的目標。

（作者系江蘇省人大代表、蘇州市政協副主席、民進蘇州市委主委）