□新 平

我國經濟近年來的貨幣化進程越來越受到國際國內的廣泛關注。而在時下，這一關注恐怕將為經濟的房地產化進程所取代。面對漲勢洶涌的房價，“十一”長假前后，全國各地再次進入新一輪調控高潮，央行行長隨之也公開表態。但究竟這輪調控能否使我國房地產業擺脫“一管就死——一死就放——一放就亂”式的循環往復，各方都在拭目以待。

所謂經濟貨幣化，是指相對于自給自足的物物交換而言，貨幣的使用正在隨著經濟的發展而日益增加，也就是指交易過程中可用貨幣來衡量的部分比重越來越大。顯而易見，適當的經濟貨幣化有益于實體經濟發展，而當我國的貨幣化（M2/GDP）程度在世界上“會當凌絕頂”時，事情就會走向反面，公眾不但不會為之喝彩，反而會為流動性泛濫而倍感焦慮。只是現在，這種焦慮已轉移到類似的經濟現象——經濟過度房地產化上來。在此，不妨類似給經濟房地產化下個定義，就是“房地產市值/GDP”。2005年迄今，我國幾乎每年都在調控房地產，除了2008年四季度的7折利率、兩成首付、下調契稅，2012年四大行松綁首套房貸利率，2014年至2016年“9·30”、“3·30”、契稅營業稅新政之外，其他年份出臺的無不是緊縮性房地產調控政策。遺憾的是，各地房價始終處于總體高歌猛進之中，尤其京滬穗深等一線城市，屢屢創下房價新高。

那么，下一步房地產調控究竟該如何入手呢？在筆者看來，至少有三個環節不該忽略：

首先，要重視過度房地產化帶來的危害。必須重申那句老話：經濟發展不該被房地產業所綁架。顯而易見，從宏觀格局上講，我國經濟增長速度已從改革開放前35年的平均9%以上下降到現在的6至7%左右。但是，隨著二孩政策的出臺，我國人口數量的絕對增加勢頭必引致新一輪住房剛需，如果不能妥善疏導，以致房價上漲過快，一旦泡沫破裂，對經濟的破壞作用難以估量。就算泡沫并不破裂，高房價對經濟的破壞作用依然值得警惕：一方面，對成熟企業來說，由于房地產利潤豐厚，遠超普通實業企業收益，這對企業經營者的信心無疑是個很大打擊。以致產生賣掉企業進軍房地產的想法。對此，我們已在現實生活中找到鮮活案例：上市企業*ST寧通B由于連續兩個會計年度出現虧損，公司股票被警示退市風險。今年上半年，該公司凈利潤為-2111萬元，但如果能成功出售兩套學區房資產，那上半年虧損部分就將被抹平，公司保殼成功幾率便大增。這個真實事例充分說明，在房地產市場持續火爆的背景下，一家上市公司上千名員工苦干一年，很可能還不如一人在一線城市買一套房子的收益。另一方面，對于創業企業來說，由于其成長初期具有高度的脆弱性，往往會因租金成本上漲等因素影響而遭遇滅頂之災，從而扼殺企業的創新潛力，進而影響經濟的轉型發展。基于上述認識，我國房地產調控必須要以健全完善統計指標體系為基礎，即不但要有針對價格變動的統計，還要有相對國民經濟總量（GDP）變動的統計：如果經濟房地產化的程度竟大大高于雄踞全球的我國貨幣化程度，即可判定實體經濟出現危機的概率已大大上升，畢竟國民財富不該被一堆鋼筋混凝土所占據！

其次，確保調控措施手段的科學性。從2005年到今天，房地產調控已持續了12年，完全有必要對既往曾經出臺的各項房地產調控政策措施逐一來個后評估，反復推敲，去蕪存菁。據世界各國的成功經驗，房地產調控歷來不以是否市場機制主導論英雄，反而是“市場手段+行政命令”的有機結合體。以國際公認的新加坡經驗為例，之所以新加坡居民住房擁有率能達九成之多，其名聲在外的組屋政策居功至偉，有超過八成居民擁有組屋。組屋政策可簡練地概括為：由政府建造住房出售給符合資格的公民或永久居民，保證絕大多數人能買得起，但每戶只能買一套；對額外想購買公寓樓（商品房）的居民，不但需要出售之前他手中擁有的組屋，還要支付4至5倍于組屋的價格。也就是說，為達到居者有其屋的目的，新加坡政府實際采取了隱形的一套房限購制度。我國短期內要想實現戶均一套政策性住房的目標還非常困難，但完全可借鑒新加坡住房調控的做法，確保本地居民戶獲得有限住房的購買資格。從這個意義上說，在京滬穗深等房價更易上漲的一線城市始終堅持限購政策，同時在二、三線城市根據房地產調控需要相機抉擇實施限購政策，相信仍有很強的政策生命力。

第三，把關鍵性調控措施的效力用到極致。在過去長達12年的房地產調控中，我們常常看到銀行住房按揭貸款比例變動的身影。但是，與房地產業發展息息相關的銀行資金絕不止住房按揭貸款，還有土地儲備貸款和房地產開發貸款。盡管隨著今年財政部、國土資源部、央行、銀監會等4部委《關于規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》的發布，禁止各地就新增土地儲備項目所需資金向銀行舉債，土地儲備貸款成了歷史，但房地產開發貸款的影響仍不容小覷，只有與住房按揭貸款聯動，才能更好發揮房地產調控作用。今年以來，隨著品牌房企紛紛回歸一二線城市，上海、蘇州等20多個重點城市土地市場持續升溫，地王層出不窮。近期，福建房地產企業融信集團更以110億價格拿下上海靜安區地塊，可售面積單價高達14.3萬，如算上資金成本和開發成本，這個項目未來不賣到單價20萬以上估計是賺不到錢的。至于房地產企業搶地熱潮的底氣究竟從何而來？答案不言自明，即來自于銀行資金的鼎力支持。然而，由此也催生了兩類問題：其一，推波助瀾房地產價格進一步上漲，經濟更趨于房地產化，抬升企業經營成本，打壓實業生存空間；其二，一旦房價大幅回調，勢必造成房地產企業還款壓力和商業銀行的貸款風險。有鑒于此，商業銀行房地產開發貸款不能不未雨綢繆，與住房按揭貸款協同提升金融調控效率。