北京新房、二手房在“金九銀十”首個交易周迎來開門紅的同時，北京傳統的“學區房”上漲周期也再次開始。北京商報記者上周末調查發現，在最新一批房源中，北京史家胡同小學、奮斗小學、育翔小學、和平里一小等學區房均有掛牌價10%左右的上漲。業內人士認為，二手房市場的成交火熱為稀缺的學區房提供了漲價的溫床，而中介機構的推波助瀾也讓學區房更快速地走上價格上漲的通道。

中介活躍

機構數據顯示，北京二手房在8月出現量價雙雙增長后，9月上旬已經出現了成交量12%的同比下跌。不過和大市場走勢相反的是，學區房進入了升溫通道，尤其是資源稀缺性學區房，掛牌價格悄然出現上漲。

北京商報記者近日走訪市場發現，此前史家胡同小學學區房二手房售價約為9萬-10.5萬元/平方米，而新一批房源的價格普遍上調至11萬-12萬元/平方米；西城區育翔小學此前區域二手房售價為9萬-10萬元/平方米，新掛牌房源價格已經漲至11萬元/平方米左右；東城區和平里一小學區房此前的出售價格為8萬-9萬元/平方米，然而新掛牌房源的售價已經上調至10萬元/平方米左右。

和平里片區一位中介工作人員介紹：“9月是開學季，又是傳統的房地產銷售旺季，今年北京二手房市場一直活躍，在這個季節具有學區房特征的房源也會更受關注，所以價格的上漲是必然的。”

北京商報記者走訪市場發現，大部分學區房的小區，中介機構十分活躍，這些中介工作人員張貼了很多求購房源的小廣告，基本上提出的求購價格也比實際售價高出10%。“在每年的銷售旺季中介機構都會這么做，這樣一來就能夠營造出需求火熱的氛圍，價格的抬高也更能讓業主們愿意拿出房源做交易。學區房價格上漲除了市場的因素之外，也有中介機構從中撮合的因素。”有不具名行業人士如是說。

賣方試水

在中介機構人士看來，9月的學區房價格上漲有一定的市場空間和成交的把握性，而對于業主們而言，在銷售旺季出售房源可以獲得更多的話語權。

另有中介機構人士介紹，每年的5月，市場上新增客源的增加很大一部分來源于學區房客戶，這在一定程度上會拉高均價；另外，每到下半年都是學區房成交買賣的高峰期，大部分為子女上學而購房的人通常在開學前后安排看房、選房事宜。每年的這兩個高峰期不僅是中介的活躍期，也是業主們抬價的集中期。“在上半年的一輪學區房成交高峰結束后，學區房的成交量價都會趨于穩定，而進入九十月，業主們都會想著趁著開學季和房地產交易高峰，抬高價格試水市場。以和平里一小一間40多平方米的學區房為例，每平方米漲價1萬元，整體房價就能抬高40多萬元，對于業主再度換房而言機會難得。”

據悉，學區房的業主多為改善型住戶，通常在學區房的需求結束之后，想要以學區房為基礎條件，換取更為優越的居住條件，因此在此期間上調售價，也是為了換房換取更多的籌碼。

“僧多肉少”

在賣房人的試探性漲價與中介的推波助瀾之下，北京大部分名校學區房掛牌價格出現了一定幅度的上漲，那么是否有成交量支撐上漲的掛牌價格呢？

“在我負責的片區，學區房的咨詢量和成交量都是非常穩定的，以過去3個月為例，學區房的成交價格出現了幾千元到萬元每平方米的增長，相比成交價格的上漲，成交量沒有出現大幅度的提升，和往年持平。”上述和平里區域的中介工作人員介紹，該片區學區房的特點是供應量有限，而需求量則每年遞增。

盡管教改新方向正在試圖擴大教育優質資源，降低傳統學區房的稀缺性，但是在“以錢擇校”和“以權擇校”被遏制之后，劃片就近入學規定之下購買學區房成為家長們保證下一代教學質量的最有效、最保險的途徑。也正是在此需求之下，傳統的、核心區域的學區房的稀缺性從未減值。這也成為中介故意抬價、業主大膽提價的底氣所在。

“然而值得一提的是，新學期與傳統房地產銷售旺季的疊加也是此輪學區房漲價或者釋放漲價信號的外力，此外，中介機構制造房源需求量大的現象也使得市場再度緊張，刨除這些外部因素，學區房稀缺性和熱度依然在，但是漲價速度和幅度或會有所減緩。”上述不具名行業人士坦言。（北京商報記者 阿如汗/文）