引導就是與房地產市場相關的土地政策、財稅政策、戶籍政策、社保政策的一系列調整和改革。明確的改革措施和穩定的政策預期，才是房地產調控的最優方案。

媒體報道，新一輪房地產調控或在醞釀中。有消息稱，18日，住建部調研了萬達、保利、融創和恒大四家房企，摸底當前市場情況，尤其是一二三四線城市的土地市場情況和去庫存壓力，為下一步政策調整出招，據稱，“此次會議規格很高?！?/p>

從今年上半年房地產市場的走勢看，引發監管層關注確是大概率事件。根據此前的政策意圖，一線城市和部分二線城市應加大住房供應，合理引導住房消費，防止房價持續過快上漲；庫存較大的三四線城市則應采取有效措施，努力化解房地產庫存。但從上半年市場情況看，一二線城市房價上漲過快，三四線城市庫存降不下來，央企身影不時在“地王”中出沒，全國新城新區規劃與建設也遠超實際需求。諸多跡象表明，房地產去庫存尚未見效，而泡沫已經重生。

調控就是供需管理。只有真實掌握市場數據和企業戰略判斷，才能做到有的放矢。不過，這是就調控目標相對單一的市場而言。而房地產市場則背負著多重政策目標。一方面，要在一線和部分二線城市擠出房價泡沫，防止樓市過于狂熱沖擊其他實體經濟；另一方面，要擠出三四線城市的庫存泡沫，使之回到相對合理的水平。同時，還要為城鎮化率的提高做好相應的住房供應準備。要管理多重目標，房地產調控的難度可以想象。

從過去的調控經驗看，即使采取事權上移、剛性行政措施等最強手段，也只能在短期內遏制住房價龍頭，市場長期預期不會真正改變。一二線城市與三四線城市的市況“冰火兩重天”，很難扭轉。這是因為，地區、城市間的發展差異和機會差異，總是

會推動著人們涌入一二線城市，這種原始動力又增強了一二線城市樓房的金融屬性，帶動了一二線城市樓市一輪又一輪的火爆。而多數三四線城市樓房因為缺乏金融屬性，存量住房已經供大于求，新市民因為政策尚不明確進城意愿還不強烈，自然少人問津。一二三四線城市房地產市場的自有屬性，很難在短期內改變。除非后發地區和城市的發展短板補上，而這并非一朝一夕之事。在目前經濟下行壓力加大的階段下，房地產拉動下游產業、支撐固定投資增長的功能更加凸顯。盡管存在種種隱憂，但不能否認，上半年，部分地區房地產市場的火爆，起到了改善經濟數據的部分作用。

在這樣的大背景下，下半年房地產調控如何施策，使之與政策預期合拍而非背道而行？答案是多引導少干預。

一刀切式或行政式的干預措施或許短期內仍然有效，但中長期看，市場預期被不斷強行扭曲只會讓房價在未來大起大落，要么資金和購房者蜂擁而上，要么無人問津。這達不到政策預期目的。而鑒于房地產市場背負的多重目標，引導不能只靠住建部的部門政策就可完成，必須綜合治理。比如，對一二線城市，要推動以稅代費，讓存量住房進入市場，以此擴大供應平抑房價；對三四線城市，需要制定明確政策打消新市民的疑慮，使之成為去庫存的增量來源。

從根本上說，引導就是與房地產市場相關的土地政策、財稅政策、戶籍政策、社保政策的一系列調整和改革。明確的改革措施和穩定的政策預期，才是房地產調控的最優方案。（徐立凡）