春節過后，全國一二線城市的樓市又再進入亢奮模式：上海有市民“裹著被子”半夜排隊搶房、一個豪宅項目352套房一天就賣完；北京大興黃村的一個地塊拍賣樓面價達到每平方米4.7萬元，有11.4平方米學區房售價高達530萬元；深圳2月份新房成交均價再創新高，同比增長72.12%，新建商品住宅成交數和面積同比分別增長172.54%和183.24%……

一線和部分二線城市因其地理位置、產業結構和公共資源的相對優越，對外地人極具吸引力，需求相對旺盛，由此支撐房價堅挺；再加上公積金貸款門檻降低額度提高，央行連續降息降準，二套房貸首付比例下調以及營業稅免征期五年改兩年等政策利好，降低了購房者的買房成本與貸款難度，也刺激了市場需求。

然而，從住房租售比、房價收入比和住房庫存比等數據來看，無法解釋某些城市驟然出現的房價凌厲升勢。

人為制造市場恐慌是一個合理的解釋。據媒體披露，一些開發商和房產中介哄抬炒作，人為制造出搶房假象，誘導買家恐慌性入市。比如，有記者特地去“裹被買房”的“案發現場”探盤，發現“冷冷清清空空蕩蕩”，售樓員說：“我們還有房源可售。”

非理性加杠桿是一個更合理的解釋。深圳市房地產研究中心主任王峰認為，這一輪房價上漲的最直接原因還是金融杠桿在起作用。據中原地產統計，深圳投資購房比例已從2014年10月的10％漲至目前的25％。投機者除足額使用銀行貸款外，還通過眾籌、首付貸、個人間小額借貸（P2P）等高杠桿房地產理財產品籌集炒房資金。據媒體報道，有人通過眾籌湊齊房屋的首付款、月供、稅費、物業費，持有深圳羅湖的百仕達小區一套46平方米的房屋4個月，出售后凈賺45萬元，收益率達77%。

通過眾籌、首付貸等方式非理性加杠桿，不僅突破了按揭貸款政策規定的首付比例，也加重了購房者的償債負擔，更加大了銀行按揭貸款的風險——當投機者面臨虧損時，棄房斷供的風險更大。這種通過場外配資入場投機的非理性加杠桿，因房價上行遮蔽了風險，效仿者貪婪遠勝恐懼紛紛入市，造成風險積聚；一旦房價下行風險暴露，恐懼又遠勝貪婪紛紛離場，從而造成風險爆發。A股在場外配資的非理性加杠桿炒作下暴漲暴跌，就是一個鮮活的例證。海通證券首席經濟學家李迅雷直言：“去年股市的教訓應該吸取，千股跌停對于加杠桿的投資者而言，慘不忍睹。這些熱錢說來就來，說走就走。因此，貨幣現象就是泡沫現象。股市沒有盈利支撐，房價則沒有人口支撐。”

最新統計顯示，去年上海有將近15萬外來人口凈流出，為近40年來首次。從全國來看，流動人口規模從去年開始下降。也就是說，從農村流入到城鎮地區、流入到非農產業就業的勞動力總量在下降，這種情況更突出反映在某些大城市。人口在流出，房價仍飆升，樓市很可能成為少數人加杠桿炒作的“富人游戲”；而非理性加杠桿又必然直接或間接涉及銀行等金融機構，從而直接或間接積聚金融風險。

當樓市進入亢奮模式，對政府來說，當謹防樓市非理性加杠桿所帶來的金融風險；對購房者來說，當謹防非理性加杠桿入市后的負資產風險。（伊　歌）