論及去年深圳房價飛漲、樓市空前繁榮的原因，絕大多數業內人士都將其歸結為基本面的“特質”，比如深圳“有需求”（住房自有率僅30%）、“有錢”（常住人口人均存款和可支配收入全國第一）、“有產業”（互聯網和高科技）和“有故事”（前海、直轄市傳聞）。但是，隨著樓市一系列“大數據”相繼發布，真正驅動深圳房價上漲的一個可怕動力——高杠桿浮出了水面。

去年，深圳新增個人住房貸款比2014年翻了2.3倍。截至年底，深圳個人住房貸款余額超過了7000億，比2014年增長了近40%，余額比京、滬分別高出1200多億和1300多億。問題是，深圳7000億住房貸款僅對應162萬套住房（含保障性住房），僅為北京（804萬套）、上海（998萬套）的20%和16%。據筆者近期對金融機構和房產中介的調研，深圳新房貸款購置比例基本為100%，二手住房貸款購置比例為91.2%，比過去5年平均值（86.4%）增長5個百分點。

深圳個人住房貸款去年的平均數為6.5成，500萬元以上的房貸，7成貸款占比超過70%。因此，用盡、用足杠桿是房貸申請主基調，也給深圳樓市提供了強勁動力。2014年“9·30”新政是購房杠桿率提升的催化劑，該新政將執行了4年之久的二套房認定標準（“認貸又認房”）調整為“認貸不認房”。在原來“認貸又認房”的標準下，只要有房貸記錄，不管還清貸款與否，若再次申請房貸，則執行二套房的貸款政策，即首付7成、貸款利率上浮10%-20%。而在新的標準下，只要還清了房貸，再次申請房貸時，仍舊執行首套房的貸款政策，即首付3成、利率最低為基準利率的0.7倍。這給“短買短賣”的炒房帶來空前難得的杠桿資源。去年下半年，深圳房價之所以一天一個樣，杠桿疊加獲利優厚驅動的炒房實為最大推手。

鏈家地產近日發布的《2015年深圳樓市大數據》顯示，去年四季度，深圳二手“明確買房出于投資目的”投資客占比從三季度的20%升至30%。而事實上，出于投資目的買房者占比遠遠高于30%。很多中介從業人員告訴筆者，二手住房實際投資比例在40%至50%。新房投資客占比可能更高，一些熱點區域（如前海）的投資客占比在80%左右。目前，深圳新房均價已經超過了每平方米4.5萬元，原特區內、寶安中心區、龍華等區域的新房均價已在每平方米7萬至10萬之間。這樣的房價水平，估計也只有投資客能“玩得轉”。

除了正規渠道的住房按揭，消費貸款、信用貸款也在為購房者提供“彈藥”。由于實體經濟不景氣，銀行對公貸款發放比較謹慎。在流動性寬松背景下，為控制不良貸款、提升利潤業績，各銀行（特別是中小銀行）大力拓展以房屋抵押的消費貸款和以個人銀行賬戶流水保障的信用貸款。各銀行尤其看重深圳這樣高凈值人群聚集、樓市前景看好的城市。目前，中長期消費貸款利率上浮30%也僅6.4%，在房價快速上漲的預期下，很多投資客申請消費貸款買房。

以離婚突破限購政策，獲得購房資格或獲得首套房購置低首付優惠，是提高杠桿的另一個途徑。據鏈家地產提供的數據，深圳離婚購房占比去年達45.2%。也就是說，在房價快速上漲帶來的財富效應刺激下，近一半購房者不惜通過“真離婚”來購房。同時，提供虛假材料，提高房屋評估值，實現“高評高貸”，套取銀行貸款也是提高杠桿率的一條途徑。

由此可知，限購政策、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火墻”已被借道消費或信用貸款、離婚購房、“高評高貸”等“加杠桿”現象輕松逾越了。因此，預計有大量購房者，首付比例不足30%。而且，去年以來，購房“加杠桿”的途徑全面升級了，突出的就是出現了“首付貸”等互聯網金融產品。

以搜狐和搜易貸聯合推出的“首付貸”為例，在無抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸1萬元，最高可貸到房屋總價的20%。其流程是，平臺把“首付貸”包裝成年化收益率超過10%的P2P產品，然后吸引P2P平臺投資者，打通社會資金與房貸需求者的通道。處于監管真空的“首付貸”的出現，進一步降低了房貸首付成數。據報，目前甚至已有了“一成首付”的“首付貸”產品。

房貸杠桿率無限制提高，突破了“月供收入比”不超過50%的違約警戒線，有投資者甚至靠融資付首付，加大了房地產金融風險。如果購房者未來收入下降，或房價下跌預期形成后出現拋盤，或導致房屋變為“負資產”后的主動違約。近期，三大國有銀行在深圳的分行收緊了房貸，就是為了防范中低收入或收入不穩定人群房貸過度杠桿化、過度承擔風險，但同時這也讓深圳樓市空前繁榮背后的杠桿驅動暴露無遺。

盡管我國房貸沒有證券化、衍生化，不會出現美國式“次貸危機”，但在銀行進入新一輪不良貸款高發期，30%的P2P平臺出問題的情況下，大力度防范樓市高杠桿融資風險刻不容緩。

（作者系深圳市房地產研究中心高級研究員）