近年來，北京在土地流轉領域做出了多方面嘗試與探索，積累了一些經驗，但在土地制度方面還存在一些突出問題，而且就全國范圍來看，這些問題凸顯了共性，一定程度上制約了政府對土地市場的整體調控和對土地資源的合理配置。

一方面，土地權屬不明晰，規劃缺乏章法；另一方面，土地管理體制復雜低效，拆遷征地糾紛不斷。當前，我國土地流轉權屬不明，主體代表沖突，集體“代言人”侵占集體利益，政府服務過度介入導致角色錯位，流轉中介的市場中立性普遍受到質疑，流轉的民主程序走過場，土地流轉過于市場化與基本農田保護和糧食生產安全相悖。管理體制方面，政府對土地的管理缺少一個統一而高效的主體，缺乏明確有效的執行標準。法理依據方面，相關法律規定不完整，拆遷行為不規范，補償安置不合理。

和全國很多城市一樣，現行的土地制度已逐漸成為北京城市化發展與轉型的桎梏，土地流轉問題更是時常被各方推到風口浪尖。北京市作為中國人口密度最高的區域之一，人多地少是多年來城市發展的瓶頸，因此而產生的住房、交通、環境問題等都成為影響北京成為國際大都市的重要因素。如何提前做好土地的儲備工作、科學進行城市長期的發展規劃、提高土地利用效率是北京市必須直面的首要問題。而隨著全國城鎮化進程的推進，北京今天面臨的困擾很可能就是其他城市明天要遭遇的難題，因此，建議北京在戰略上先行一步，利用優勢資源，積極爭取國家土地銀行落戶北京。

相比較其他地區，北京在建立國家土地銀行方面具備全方位領先優勢。首先，北京擁有成熟的土地確權工作經驗，從2004年起就在全市范圍內普遍開展了農村土地承包經營權確權和流轉工作；再有，北京具有多樣的土地流轉創新實踐，近年來在農村經營體制改革方面出現了很多創新之舉，在房山、平谷、密云等地自發形成的多種土地流轉模式對于建立國家土地銀行試點具有很好的借鑒意義；更主要的是，北京具有豐富的建設國家級平臺經驗和雄厚的高端人力資源儲備。北京市作為首都，具有政治、文化、國際交往中心等復合職能，市級的交易平臺建設亦在全國處于領先地位，對于全國交易平臺的建設有積極的推動作用。此外，北京是中國的教育高地，雄厚的人才資源能夠為下一步國家土地銀行試點提供各行各業的尖端人才，在涉地類教育與研究機構方面，北京市具備大批農業經營管理、土地資源開發、土地價值評估、涉農金融創新、信息化建設等領域的專業人才，能夠為國家土地銀行研究的開展提供頂尖的咨詢服務。

因此，在北京市建立國家土地銀行，對于引領和完善中國土地制度的研究，輻射帶動全國現存土地制度和生產關系的戰略性調整，避免現有土地制度對農業發展和農村社會安定構成的潛在沖擊，具有十分重要的現實意義。因此建議：

首先要注重整體設計，完善基本框架。要實現建立國家土地銀行這一目標，在土地運營機制方面，必須加快轉變傳統的土地經營方式，建立起新型土地運營模式。在股權機制方面，資本金應以國家財政出資為主，融合多元投資主體，形成國家土地銀行的股權基礎；在管理機制方面，必須建立由國家垂直領導，層級職能劃分清晰，覆蓋全面的管理體系；在運營機制方面，必須建立效率較高、風險可控的運營機制。

國家土地銀行應分為兩大體系：即“農村土地銀行”和“城市土地銀行”這兩大基礎體系，由國家土地銀行管理。實現國家土地銀行路徑的第一步，就是以發展農業現代化為主，盤活農村沉寂的生產要素，完成“農村土地銀行”的構建，之后在目前城市土地儲備中心基礎上建立“城市土地銀行”，再將兩者進行整合與確權，最終完成建立“國家土地銀行”的使命。

建立國家土地銀行，先要推進基礎工作開展，做好土地確權工作，完善政策法規條件；然后建立國家土地銀行組織，制定完備的規章制度，實施土地銀行確權，籌措募集資金；最終以“以產換權”，在建立起公平議價機制的基礎上將集體權屬轉化為國家權屬，逐步實現地權的統一。在制定好基本框架的基礎上，結合實踐進行實時調整，不斷優化。

其次，要重點突破農村土地經營市場化。土地經營市場化，而非簡單的土地資源市場化，這是破解當前農業生產效率較低的主要方法。要通過建立統分結合的經營體制提升土地價值，發揮企業作為基本市場單位的作用，重點將土地流轉的方向向規模企業傾斜，實現農業增產和農民增收。土地信托將成為農村土地經營市場化的重要方法，通過金融手段的介入，促進土地與資本的融合，破解土地流轉中信息不對稱、流轉成本高等問題。

再次，盡快建成高效統一的流轉平臺。發揮政府的統籌作用，盡快建立統一的流轉平臺。讓土地流轉在統一公開透明的原則下實現流轉，避免當前村集體土地流轉中出現的利益侵吞現象，切實維護農民權益；盡快發展覆蓋全市的流轉信息平臺，推進電子競價等現代信息手段的應用，最大程度降低農業成本；盡快建立以流轉平臺為核心的流轉服務體系，包括資質審查、土地估值、公證服務以及糾紛調解等在內的服務，建立一站式服務平臺。

最后，要著手成立國家土地銀行研究院。土地銀行是國內外土地制度研究中的重點問題，具有中國特色的國家土地銀行建設，需要在理論層面提供更多的支撐。國家土地銀行研究院應該著眼于全國的土地制度問題，從頂層設計上提供一攬子解決方案；應該從公共服務的目的出發，遵循公益性原則，保持客觀中立的研究定位；應該從人才儲備的角度出發，大量培養具有國際化視角和高端專業素養的土地資源管理人才。成立國家土地銀行研究院有助于北京市在下一步國家層面上的土地政策調整中發揮應有的智力支撐功能。（轉自《北京觀察》2015年第11期）