現在由于三四線城市商品房基本上賣不掉了，一些房產商就進入多元化轉型，互聯網金融成為許多房產商的新方向，整個P2P行業沒有一家盈利，就是平安的陸金所資產達到100億元以上，也沒有盈利。而傳統銀行業現在的利潤增速在個位數，相比之前40%或以上的增速，實在是啃骨頭、喝湯了，這也意味著網絡貸款利潤回報率有限。由此可見，房產商轉型互聯網金融好看不好吃，同行高管被招聘而來的是復制經驗，這就意味著要想盈利或獲得國內頂尖水平，那是困難的。融資租賃作為金融一部分，在這樣的大環境下，也是難以巨大地獲利，只有通過國內頂尖專家指導非常規發展，才有競爭力領先國內并巨大盈利。那么，房產商融資租賃新風口在哪？

　　筆者認為，房產商的融資租賃大多數是屬于商務部主管，而非銀監會主管，屬于內資試點融資租賃公司，而非商務部監管的外資投資的融資租賃公司，也非銀監會監管的金融租賃公司，主要在證券交易所發現資產證券化產品，而非在銀行間發現資產證券化產品。目前金融租賃ABS產品只有49.9億元，而證券交易所的企業ABS產品今年到目前是總發行514.92億元，50單，而去年全年是400.83億元的發行規模。其中，租賃債權為基礎資產的企業ABS共發行15單，123.37億元，去年全年只有4單，總額是34.75億元。規模占比從去年的8.7%上升到目前的23.9%。

　　主要是因為證券公司操作比較其它資產更加容易，租賃資產比信貸資產在對待破產隔離上容易實現，使得投資者更容易接受，企業ABS今年有可能達到一兩千億的規模，因為下半年往往比上半年多，而融資租賃資產證券化的份額有可能上升到三分之一左右，就是全年有可能達到330億元到660億元之間。

　　融資租賃公司如何形成新風口？

1、 2-3個月，只要租賃資產達到三五個億元的規模，趕快打包資產證券化，一兩個星期或兩三天就能打包成資產證券化，采取小步快跑的方法，寶信租賃就是這樣做的，如1-4期發行產品的時間分別是2014年12月16日、2015年3月19日、5月19日、7月22日。如此就不需要到銀行貸款來補充資金了，而是通過這種資產證券化來融資，銀行貸款時間很長，另外，貸款周期靈活有限。現在融資利率比較低。今年上半年部分融資租賃證券化產品利率比銀行還低。

2、 融資租賃公司通過資產證券化，等于把債務轉出表了，又可以進行融資了，這實際上是提高了杠桿率。可以通過杠桿擴大業務規模。

3、 由于融資租賃公司是企業進行而非金融也進行，那么金融租賃主要涉及飛機、海運船、游艇等大項目，而內資試點融資租賃，基本上是涉及實體。我們以常見的企業把機器設備以售后回租形式融資為例，如果僅僅估價機器設備的價值而進行融資租賃是一種常規作法，筆者認為，萬一企業產品銷售不良，變成融資租賃公司買了一堆機器。所以，融資租賃公司一定要派國內頂尖專家把脈該企業產品是否有前途，如果產品一般，筆者建議需要進行一系列創新改造，然后給予融資租賃，但是，租賃上可以適當優惠一兩個百分點利率，但是融資租賃公司以咨詢、指導、顧問形式，參與超過上一年利潤額增速的利潤額協議分成，這才是巨大的機會。另外，如何把該企業員工的剛需消費產品、投資、教育、改善住房等相結合，把這個企業做深做透，通過這種與企業及其員工深度“戀愛”的方式，來共同發展，這才是融資租賃業發展的巨大競爭力。但是，把更多的融資租賃企業群整合企業，并給予一系列服務，需要多料研究專家、企業綜合創新專家、綜合研究經濟專家，才能操盤。否則，沒辦法進行總攬全局。

4、 要把融資租賃業務與商品房、P2P、眾籌、小額貸款、消費金融、擔保、典當、保險、信托、企業創新、零售公司、投資高回報、文化娛樂等進行有機串聯起來，這種串聯并不是為串聯而串聯，而是因為串聯后競爭力上升、利潤率上升、1+1＞2、品牌影響力擴大等而進行的。中國除筆者之外，能夠同時玩轉這些產業、項目而取得高回報的頂尖專家還沒有。通過筆者的方法，房產商即使是三四線的商品房、商場一樣可以救活。

　　綜上所述，筆者認為房產商進入互聯網金融要想盈利還比較困難，但是，只要邀請國內頂尖專家把融資租賃業務與商品房、P2P、眾籌、小額貸款、消費金融、擔保、典當、保險、信托、企業創新、零售公司、投資高回報、文化娛樂等進行有機串聯起來，競爭力上升、利潤率上升、1+1＞2、品牌影響力上升了。然后小步快跑打包融資資產證券化，這才是筆者說的房產商融資租賃的新風口。

　　作者簡介：吳東華，知名經濟學家，創新專家，服裝戰略專家，預測歐美元趨勢第一人，經濟整合專家，印度經濟專家，外貿專家，世界經濟專家，前商務部國際經濟合作學會經濟研究員、前商務部中國企業走出去研究中心顧問。提出解購論淘汰并購論，提出綜合創新超越技術創新，拋出第四駕馬車，指導過美國大使館、倫敦ARM、法國ENSAAMA、巴黎O.G.F.D.I、德國《明鏡》等國內外數十家機構，網絡搜其《企業綜合創新將贏全球10年》、《中國科創中心如何做全球第一》、《房地產開發商4個新風口在哪？》、《中國影視劇崛起需要6個創新》是創新最好研究。吳東華指導企業業績能年新增50%——300%，是P2P年凈回報可到70%以上、EMBA反轉動力。