福建省南安市政協調研城鎮小區物業管理———

　　城鎮小區物業管理運行緣何陷困境

　　近年來，福建省南安市在住宅小區物業管理上制定出臺了一些規章，指導建立業主委員會，實施對物業服務企業考核等，做了不少工作，全市物業管理覆蓋面不斷擴大。目前，南安市已建成住宅小區65個，已由專業物業管理企業實施物業管理服務的小區36個。其中共有32家物業服務企業，67個物業項目備案，50位項目經理備案，從事物業管理服務的管理人員約660人。

　　物業管理是一項民生工程，涉及到城市管理和社會建設的眾多領域，今年年初以來，福建省南安市政協圍繞“加強物業管理，改善居住環境，構建和諧城市”開展系列調研，深入南安市10多個住宅小區，召開10多場由部門、物業和業主參加的座談會，就居住小區物業管理情況進行調研。

　　城鎮小區物業管理起步難

　　調研發現，南安市的物業管理工作處在起步階段，雖然取得了一定成績，但在規范有序管理方面還存在諸多問題。

　　物業管理組織機構不全。在市、街道（鄉鎮）的機構設置中均沒有物業管理專門機構和專職人員。盡管2012年2月，福建省泉州市政府制定出臺了《泉州市人民政府關于加強全市物業管理工作的若干意見》，明確了物業相關職能部門的責任分工，但在實際工作中，各有關單位未能真正履行職責。

　　小區遺留問題難處理。有的開發商未能嚴格按規范及規劃要求配套相應的公共設施，或將配套設施等共有產權挪作他用；有的開發商在建設中不講誠信，偷工減料、以次充好；有的開發商對購房者作出各種承諾，房屋銷售后無法兌現，給物業管理帶來矛盾糾紛；有的小區車庫、地下室、活動中心等公建配套設施權屬界定不清，造成業主對產權的強烈主張，也帶來維修責任的承擔和物業管理費分攤及物業經營收益分配等多方面的矛盾。還有前期物業監管缺失，受聘物業公司為了自身的生存與發展，受制于開發商，接管物業時對電梯、供配電、消防、供水、智能化、人防工程等沒有按規定進行驗收，留下后患。

　　業主物業消費觀念難改變。業主未能充分意識到業主與物業服務企業之間是基于物業服務合同的權利義務關系，對二次供水、電梯使用費等公共費用分攤不理解。大部分業主都是由農村村民演變而來，對物業管理認知度不高，而且保留著農村的生活習慣，沒有從“各人自掃門前雪”過渡到花錢雇傭管理的消費意識。同時缺乏車位消費意識，出現有的不愿消費停車管理費而無序停車，造成小區單元門容易損壞，綠化草地經常被踩踏。

　　管理不規范，服務費用難收取。現有物業企業管理人員大多只局限于清掃垃圾、看管大門、種種花草等常規服務，存在物業服務不到位，違規裝修制止不力的現象，致使業主不主動繳費、不愿意繳費。調研中我們還發現普遍存在信息公開不透明，大部分業主對物業公司應該收取哪些費，收費標準是多少，開展了哪些項目的服務，收取的費用是如何使用的不清楚。因此造成拒絕繳納物業費或停車費。

　　健全機制、規范監管營造和諧物管氛圍

　　物業管理是一項民生工程，關乎城鎮居民的生活質量也與社會和諧發展緊密相關，需要政府和有關部門高度重視。調研組建議：

一、 完善機制，形成物業管理工作合力。要形成綜合管理格局，建立住宅小區建設工程領導掛鉤工作機制，充分發揮物業管理領導小組的作用，處置物業管理中存在的違法搭建、公共安全、環境衛生、物業糾紛、業委會運作等突出問題。相關職能部門要通力協作，履責到小區，形成聯合工作機制。

二、 注重指導，提升物業管理服務水平。政府要引導推行“等級服務、等級收費、質價相符”的物業等級服務收費機制,營造物業管理企業崇尚優質服務、業主自覺按時繳納物業管理服務費的和諧氛圍。建立物業管理企業誠信評估、考核機制；建立培訓制度，定期做好物業行業培訓工作。

三、 源頭治理，夯實物業管理工作基礎。要加強規劃建設管理。規劃、建設等部門在城市規劃、建設時，充分考慮居民小區停車、行路、公共設施配套等問題，嚴格執行住宅區規劃面積標準和質量標準。新建小區的綜合驗收，探討吸納各方代表開展綜合驗收的辦法，建立由驗收主管行政部門和業主代表、物管企業代表、社區代表以及人大代表、政協委員組成的綜合驗收委員會對新建小區的投入使用，實行綜合驗收以及整改后的監督驗收，要界定基礎設施產權，對私自變更建設規劃，占壓綠地、公共設施的行為要依法懲處，從源頭上杜絕開發商遺留問題造成的小區物業管理糾紛。

四、 積極探索，創新物業管理方式方法。探索業主委員會與居委會互聯互動有效運行機制。各街道辦事處要加強對轄區內各居民小區物業管理工作的指導，較小的居住小區成立居民小組，較大的居民小區，建立居民委員會和業主委員會，探索將業主委員會與居民委員會合二為一，賦予業主委員會以居民委員會的職能，一套人馬，兩塊牌子。探索物業分類管理新模式，老舊小區，可以嘗試業主自營式物業管理，業主建立自我管理的自治組織，用較低的成本解決物業管理的基本需要問題；拆遷安置小區，建議提供簡易社區物業服務，通過組織小區內失業下崗人員、領取社會低保和離退休人員組建社區服務組織；新建小區，引入專業化管理模式。建立物業小區管理服務綜合信息系統，建立小區QQ或微信平臺，加強物業和業主之間、業主與業主之間的信息交流，以求達成共識，及時化解矛盾，及時解決小區發生的一些問題。