全面放松樓市調(diào)控已呈蔓延之勢(shì)，只要能夠救樓市，一些地方恨不得把所有的政策一股腦兒發(fā)布完畢。目前，主要城市的限購體系全面瓦解，限貸政策也岌岌可危，被稱為樓市調(diào)控“雙殺手锏”的限購限貸將全面退出，而其他救市力度也超出預(yù)期，打的幌子無一例外的是“取消行政干預(yù)、回歸市場(chǎng)化發(fā)展”。

　　毫無疑問，過多的行政干預(yù)、缺乏長期系統(tǒng)規(guī)劃的政策體系是造成樓市種種亂象的根源。貫徹國家關(guān)于構(gòu)建多層次市場(chǎng)化住房供應(yīng)體系、減少行政審批和干預(yù)，回歸市場(chǎng)化調(diào)控，有合理性，也是必要的。但目前存在一種不良傾向，即打著“去行政化”和“市場(chǎng)化”的幌子，恨不得將所有行政性措施一撤到底，繼續(xù)將房地產(chǎn)作為救經(jīng)濟(jì)、救財(cái)政收入、救政府項(xiàng)目、救上下游50多個(gè)子行業(yè)和穩(wěn)定銀行信貸質(zhì)量的唯一工具和救命稻草。

　　當(dāng)樓市處于上行時(shí)期，所有利益相關(guān)者皆大歡喜，一旦樓市下行則誰都不高興了。目前，不論是從宏觀經(jīng)濟(jì)，還是從就業(yè)、地方政府資金來源看，對(duì)房地產(chǎn)的依賴到了無以復(fù)加的地步。筆者在很多地方調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，目前一些民生補(bǔ)貼也因?yàn)橥恋睾头康禺a(chǎn)稅收縮水而無法足額發(fā)放，城市基礎(chǔ)設(shè)施和政府的一些開發(fā)項(xiàng)目很多都已經(jīng)停擺。因此，國家放松行政干預(yù)、強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)自主調(diào)控的說法正中地方下懷，一股腦兒地放松相關(guān)政策是必然的事情。

　　樓市在過度繁榮時(shí)期需要壓一壓，在出現(xiàn)蕭條后需要扶一扶，這是一個(gè)簡單的道理。問題是，目前樓市下滑是一回事，是否需要扶則是另外一回事。從全國來看，目前銷售量價(jià)整體跌幅不超過10%，而即便是10%的跌幅，也是在2013年歷史最高水平下的適度回調(diào)。2013年，全國商品房銷售超過了13億平方米，創(chuàng)歷史最高水平，比5年前的2008年翻了一番，平均房價(jià)相比2008年也翻了近一番。如果相比2013年之前幾年的同期水平，今年的量價(jià)水平仍舊處在高位。在這種情況下，展開救市根本說不過去。

　　主要城市房產(chǎn)成交量盡管出現(xiàn)30%左右的跌幅，但這是房價(jià)過高、供應(yīng)質(zhì)量太差和剛需主體支付能力不足造成的，是一種再正常不過的調(diào)整。對(duì)于這些城市來說，樓市問題是結(jié)構(gòu)性問題，而不是周期波動(dòng)的供需總量問題。只有當(dāng)價(jià)格已經(jīng)降下來、供應(yīng)結(jié)構(gòu)(轉(zhuǎn)變只追求“高大上”、忽視剛需產(chǎn)品的供應(yīng)模式)已改善、城市外圍或新區(qū)的公共配套已做好之后，市場(chǎng)仍然疲弱才能考慮政策放松。

　　從房價(jià)看，不管是70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)，還是百城房價(jià)指數(shù)，全國主要城市的房價(jià)與去年同期相比依舊在上漲。而2013年同期的房價(jià)水平是歷史最高水平，相比2008年的房價(jià)水平有70%到120%的上漲。也就是說，目前的房價(jià)水平仍舊在繼續(xù)攀登歷史更高峰。采取放松限購限貸等行政限制性措施，盡管符合市場(chǎng)化發(fā)展的趨勢(shì)，但只能緩解周期性下滑，充其量解決的是供求總量問題，不僅無法觸及結(jié)構(gòu)的問題，而且掩蓋了結(jié)構(gòu)性問題解決的急迫性。

　　事實(shí)上，國家層面希望能同時(shí)解決樓市的結(jié)構(gòu)性問題和周期性問題，新任住建部部長陳政高在其上任后的第一場(chǎng)全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會(huì)上指出，今年下半年樓市政策要落實(shí)三個(gè)方面的工作：千方百計(jì)地消化庫存、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整、完善房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊配套設(shè)施。消化庫存旨在解決周期性問題，而房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和完善樓市項(xiàng)目周邊配套則旨在解決結(jié)構(gòu)性問題。

　　但是，目前各地出臺(tái)的救市政策，不管是放松限購、限貸，還是購房入戶、稅收減免、降低公積金提取和貸款的門檻，無一例外地指向了消化庫存，即想方設(shè)法把房子賣出去，解決周期性的問題，而有意無意地忽視了結(jié)構(gòu)性問題，這不僅是在延續(xù)過去的救市思路，而且是繼續(xù)將房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)、增加稅收、實(shí)現(xiàn)地方官員政績的工具。這種舊思維與樓市大周期下行已經(jīng)開啟后，樓市發(fā)展需要徹底轉(zhuǎn)變思路是完全背道而馳的。

　　未來，在樓市進(jìn)入大周期下行、供求已經(jīng)平衡或供應(yīng)過剩、存量住房利用成為主題的“新常態(tài)”背景下，房地產(chǎn)開發(fā)模式不能再繼續(xù)維系規(guī)模擴(kuò)張、簡單復(fù)制、制造概念、推動(dòng)預(yù)期的泡沫化、粗放化擴(kuò)張思路;不能只關(guān)注房價(jià)地價(jià)的升值潛力，不關(guān)注房屋的可居住性，不能只關(guān)注樓市對(duì)于經(jīng)濟(jì)和財(cái)政的影響，不關(guān)注行業(yè)本身的運(yùn)行規(guī)律。在樓市運(yùn)行進(jìn)入“新常態(tài)”后，政府必須要接受樓市開發(fā)和銷售低速增長是必然性，并通過加強(qiáng)公共服務(wù)配套，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)來做實(shí)供應(yīng)的有效性，更好地匹配需求，這是促進(jìn)樓市進(jìn)入新一輪增長的唯一機(jī)會(huì)。

　　在限購放松之前，各界都在呼吁要放松限購，但發(fā)現(xiàn)放松限購提振樓市的效果僅限于一兩周。于是又有人說，限購之所以效果不彰，關(guān)鍵在于銀行信貸的支持力度不夠，于是又開始呼吁要放松限貸。目前，限貸寬松是必然的，但筆者認(rèn)為，相比限購來說，限貸放松對(duì)于樓市刺激的效果好不到哪去，不解決樓市結(jié)構(gòu)性問題，樓市回暖將遙遙無期。令人憂慮的是，對(duì)于解決目前樓市結(jié)構(gòu)性問題到了集體漠視的地步，反而一致地強(qiáng)調(diào)目前樓市是如何疲軟，夸大當(dāng)前市場(chǎng)非常有限的調(diào)整的負(fù)面作用，這是一個(gè)非常危險(xiǎn)的信號(hào)。