號稱放開尺度最大的福建省級樓市松綁政策出臺僅過去3天，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布“湘五條”，明確規(guī)定異地購房者可申請公積金貸款、住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)項目受支持、資本金監(jiān)管減半、將從政府回購普通商品房用作保障房源等，從五個方面促進(jìn)湖南省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　號稱放開尺度最大的福建省級樓市松綁政策出臺僅過去3天，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布“湘五條”，明確規(guī)定異地購房者可申請公積金貸款、住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)項目受支持、資本金監(jiān)管減半、將從政府回購普通商品房用作保障房源等，從五個方面促進(jìn)湖南省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　南都記者收集佛山、福建等多地放松限購后的樓市數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，短期內(nèi)成交取得回暖。在湖南也有開發(fā)房地產(chǎn)項目的維森置業(yè)董事長張維倫接受南都記者采訪時認(rèn)為，需要從鼓勵供應(yīng)、保障市場剛需需求等角度，來推動去化加速和樓市健康發(fā)展。

　　開發(fā)商暫無“勇氣”漲價

　　8月的樓市，“松綁”政策此起彼伏，已經(jīng)呈現(xiàn)燎原之勢。業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計，限購政策很快將在除一線城市外全面取消。

　　8月11日晚，湖南省住建廳印發(fā)《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，明確規(guī)定將從政府回購普通商品房用作保障房源、異地購房者可申請公積金貸款以及住宅產(chǎn)業(yè)化建設(shè)項目、資本金監(jiān)管減半等，從五大方面促進(jìn)湖南省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　據(jù)湖南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這次政策最大變化在于政府將一改新建保障房的方式，取而代之的是回購適當(dāng)面積普通商品房，用作保障房源，從而打通市場庫存房源與棚戶區(qū)改造的安置需求。

　　“行政政策的放松從鼓勵供應(yīng)、保障市場剛需需求等角度出發(fā)，這是可以預(yù)料的，”張維倫對南都記者表示，這些思路可能推動去化加速。

　　湖南省官方數(shù)據(jù)顯示，2014年至2017年，湖南省計劃改造各類棚戶區(qū)134 .19萬戶，其中城市棚戶區(qū)改造107.76萬戶，國有工礦棚戶區(qū)改造和國有墾區(qū)危房改造26.43萬戶。目前，湖南省城市棚戶區(qū)改造涉及約450萬人，占該省城鎮(zhèn)人口的13.4%。從政策目標(biāo)看，新政將顯著加速保障房市場供應(yīng)。

　　值得注意的是，南都記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為市場低迷的最主要原因并非限購，因為限購實施多年了，最近樓市才嚴(yán)重低迷。究其主要原因很可能是信貸政策。

　　“放開限購對市場是有一定的積極影響的，不過主要是看房貸，而我個人對房貸保持樂觀。”經(jīng)緯房產(chǎn)研究總監(jiān)瞿中奇接受南都記者采訪時表示，最急迫最有效的措施肯定是房貸，比如額度增加、放款時間縮短等等的措施也比較好。在其看來，雖然政策寬松了，不過開發(fā)商也不會因此樂觀，目前主要任務(wù)是走量去庫存，暫時開發(fā)商還沒“勇氣”去漲價。

　　密切觀察放松限購的連鎖反應(yīng)

　　觀察各地的“松綁”不難發(fā)現(xiàn)，各地都提出了具體措施解決樓市庫存高企的難題。在各種努力下，7月不少大型城市的庫存環(huán)比增幅已經(jīng)收窄。

　　根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，截至7月底，35個城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長1 .4 %，同比增長22.8%。但值得注意的是，在此前4-6月份，35個城市庫存環(huán)比增幅分別為2.7%、2.8%和2.8%，而7月份庫存環(huán)比增幅有所收窄。

　　“大致可以判斷，當(dāng)前全國一二線城市的成交量，在本輪房地產(chǎn)降溫周期中，已基本見底，估計9、10月將有所反彈。但庫存和去化周期，還將繼續(xù)攀升一段時間。”易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)告訴南都記者。

　　從樓市現(xiàn)狀看，二、三線城市“求松綁”的沖動還未停止，庫存多呈現(xiàn)波浪式的上升態(tài)勢。易居統(tǒng)計還發(fā)現(xiàn)，對比一線城市，二線城市庫存的環(huán)比和同比增幅更小。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這和二線城市救市帶來的成交反彈有一定關(guān)系，說明救市政策短期效應(yīng)已經(jīng)出現(xiàn)。

　　中指院有關(guān)分析人士向南都記者表示，要密切觀察各地放松限購產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)和對一線的沖擊。舉例而言，在佛山限購松綁之后，需要認(rèn)真觀望廣州樓市的連鎖反應(yīng)，很可能會出現(xiàn)佛山松綁后廣州存貨量較大的郊區(qū)會出臺松綁政策。

　　“地方政府救市是為了維持房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，增加稅收同時要求房價不上漲，量升價不漲。實施起來比較困難，因此效果風(fēng)險評估要謹(jǐn)慎，要平衡好，”經(jīng)緯房產(chǎn)瞿中奇如是總結(jié)。

　　[鏈接]地方政府忙松綁　銀行反應(yīng)冷淡

　　部分城市啟動了一輪限貸放松行動。南都記者粗略統(tǒng)計，已經(jīng)包括有廣西、浙江、四川、福建四省區(qū)與杭州、紹興、包頭等地均出臺了相關(guān)政策，而在出臺限貸松綁政策的省市，大多提及房貸利率回歸基準(zhǔn)，或?qū)彿空哌M(jìn)行補(bǔ)貼等措施，以支持首套自住需求及部分改善需求入市。如四川的財政補(bǔ)貼、紹興的二套房首付比例不低于40%、福建省的二套房認(rèn)房不認(rèn)貸等。限貸放松儼然成為當(dāng)前地方救市的一大利器。

　　對于地方政府的新一輪救市舉措，中山大學(xué)財稅系主任林江教授認(rèn)為，對土地財政依賴度較高的二、三線城市會更大程度地依賴救市政策來刺激房地產(chǎn)市場，一線城市會更加謹(jǐn)慎。

　　以廣州為例，林江認(rèn)為，廣州對于土地財政的依賴比較高，但廣州不一定會有很大幅度的樓價下跌，2020年前放寬戶籍制度，廣東省內(nèi)二三線城市的房產(chǎn)需求會升高，這反而會支撐廣州、深圳等城市樓價。

　　商業(yè)銀行是否會按照政府建議落實與執(zhí)行還有待觀察，這也是救市效果能否達(dá)到預(yù)期的最大變數(shù)。不過，有銀行個貸部負(fù)責(zé)人對南都記者表示，從目前來看，銀行對于地方政府的政策松綁反應(yīng)冷淡。對風(fēng)險控制、商業(yè)利益等多種因素的考慮，令信貸資源對房貸尤其是首套房貸難以實質(zhì)性傾斜。銀行對于房貸利率的定價和額度傾向，主要是受市場因素的影響，而非政策，除非銀行的監(jiān)管部門銀監(jiān)會或者央行做出硬性的監(jiān)管。但目前看可能性不不大。

　　林江認(rèn)為，地方政府是不太可能要求銀行解除限貸或者降低房貸利率，地方政府更多的只能做到通過住房公積金貸款優(yōu)惠的方式刺激購房。

　　采寫：南都記者 陳穎

　　實習(xí)生 黃可韻

　　南都記者 陳琳琳 實習(xí)生 陳子君