全國樓市上半年大事連發

　　時至年中，到了中場盤點的關鍵時刻。如同正在進行的世界杯，中場休息室里不見硝煙的戰斗是決勝下半場的關鍵因素。而且，如同胡葆森等多位業內權威所言，房地產行業的前25年為上半年，接下來的20年是下半場。市場暫時盤整，正是調整戰略、決勝未來的最佳時機。

　　就在2014年過半之時，東方今報攜手中原地產品牌房企、實力樓盤，即將共同推出“決勝中場——2014中原地產年中榜”，總結過去、洞見未來，給市場以信心，給購房者以導向，給房企以支持和建議。

　　對于已經過去的半年，可用八大事件和八大關鍵詞總結、回望。

　　【大事件一】

　　許家印牽手馬云搞足球

　　6月7日上午11時11分，在這個象征著淘寶吉祥數字的時間點上，恒大集團、阿里巴巴集團足球戰略合作簽約儀式在廣州舉行，阿里巴巴正式宣布將作為恒大俱樂部戰略投資者注資12億元，并入股恒大俱樂部50%的股權。

　　復盤這場中國足壇空前絕后的巨額交易，更像是一次淘寶的搶拍活動，只用了15分鐘，馬云便“一口價”完成交易。消息傳出，引發各界關注和網友狂歡，有網友調侃：“宋衛平都躺在床上了，馬云卻翻了許家印的牌子。”“大巴”“恒大寶”“廣州恒大江浙滬包郵隊”……網上還掀起了為新球隊起名的歡樂潮。

　　【大事件二】

　　2013年報凈利潤下滑嚴重

　　截至3月30日，滬深兩市已經有76家房企公布2013年年報，其平均銷售凈利率為10.88%，同比下跌1個百分點；41家主營業務在內地而在港上市的房企公布2013年業績，其平均銷售凈利率為36.08%，同比下滑近9個百分點。房企2013年報凈利潤下滑嚴重已成為普遍現象。

　　從各房企的年度報告來看，利潤率下降已是行業趨勢。“觸頂”的房地產行業告別暴利時代，一個原因是房企的管理費用尚未降下來，成本高，另一原因是借貸增多的房企犧牲了利潤空間提升周轉速度。高周轉、高增長模式被房企頗為推崇，但若利潤增長跑輸給銷售規模增長，上市房企股價極有可能會下跌，凈利潤隨之下滑。

　　【大事件三】

　　京津冀一體化促升保定房價

　　“四個北京人買保定一個樓盤”“保定樓盤兩天銷量相當于兩月項目”“保定樓盤四天漲了2000塊”……必須承認，京津冀一體化對河北樓市的影響不能小覷，尤其是在保定將成為政治副中心的消息傳出之后。雖然“京津冀一體化”的具體規劃尚未出臺，但保定樓市已極度“亢奮”，與北京樓市連續“遇冷”形成鮮明對比。

　　京津冀一體化是一個長期利好消息，卻在短期內促發了環北京地區的樓市熱炒現象。比政策先落地的，永遠是投資客。然而，如果產業轉移無法與人口轉移同步，也難以真正振興一方。總之，房價與京津冀一體化，恐怕也不必如此直接的掛鉤。

　　【大事件四】

　　熱炒互聯網思維顛覆概念

　　中國的房價能不能跌一半？小米科技董事長雷軍第一次對房地產行業提出了互聯網思維。萬科執行副總裁毛大慶亦隨之發表言論，表明與互聯網公司合作的決心和野心。不久后，阿里巴巴入股銀泰商業，打造全國零售網絡模式，引起行業躁動。一時之間，互聯網思維顛覆房地產被熱炒。

　　互聯網思維是什么？很多人還不能完全理解，有人說互聯網思維歸結于7個字：專注、極致、口碑、快。可以借鑒的兩個例子是小米和樂視，但房地產不同于小米和樂視等電子商品，發展過程中會遇到開發商、政府等許多不可控因素。當然，互聯網思維與地產業的結合仍值得期待，但有趣的是，當行業老大萬科用互聯網思維掀起地產圈恐慌之后，自己卻早已回歸房地產主業，值得深思。

　　【大事件五】

　　宋衛平賣綠城

　　5月15日晚間，融創中國控股有限公司與綠城中國控股有限公司幾乎同時發布公告稱，融創中國擬收購宋衛平和其妻子夏一波及綠城副董事長壽柏年旗下的綠城中國股份，至多不超過綠城中國已發行股本的30%。

　　此消息一出，輿論一片嘩然，綠城雖從規模上不屬于中國地產界的第一集團，但其因質量優良、溢價能力強而在市場獨樹一幟。這樣一家公司的控制人突然宣布出讓股份讓各界有了多維度的解讀。行業觀察者稱，宋衛平“出逃”是地產見頂的信號；企業觀察者認為，綠城開始為多年以來執拗的發展方式埋單。

　　【大事件六】

　　“鄭上新區”規劃獲批

　　2014年3月，《鄭上新區概念性總體規劃(2013~2030年)》通過專家評審并獲批。從宜居健康城到鄭西新城，再到如今的鄭上新區，鄭州西部城區的變化引人注目。“一帶、兩軸、六組團，一主、一副、多中心”，“總用地面積972.7平方公里，相當于2.63個鄭東新區的面積，人口約120萬人。即便與鄭州市區1010.3平方公里的面積相比，也僅小了38平方公里。”這些表述，讓人們仿佛看到了十年前的鄭東新區，同時，也對它有了更多期待。

　　【大事件七】

　　鄭州城中村改造走過十年

　　2014年城中村改造名單出爐：管城區3年內將啟動十八里河村、站馬屯村等7個城中村改造項目；惠濟區3年內啟動剩余的11個城中村改造。金水區總共有57個城中村，已經完成拆遷43個，今年(2014年)將全面啟動僅剩的14個城中村改造。東韓砦、西韓砦、黃家庵、棗莊、大鋪、姜砦、王府墳、徐砦、陳寨、廟李、杓袁村、劉莊、梨園、邵莊等今年改造完畢。

　　若從2003年9月鄭州市政府將城中村改造提上議程算起，鄭州城中村改造已經走過了十年征途。遍布城市的228個自然村，如今已有170余個獲批改造。

　　十年間，小李莊、燕莊、西關虎屯，一躍成為鄭州商業新地標；十年間，西史趙、燕莊、齊禮閻，華麗轉身為鄭州高檔小區典范；十年間，陳寨、廟李、劉莊，構成鄭州最大的流動人口聚集地。鄭州市城中村改造辦公室提供的數據顯示，截至目前，鄭州城區228個自然村，已有170余個獲批改造。

　　【大事件八】

　　綠地借殼上市張玉良暴富

　　3月26日，綠地集團上市借殼的金豐投資(600606)開盤后再度漲停，報價10.20元，漲幅10.03%。至此，金豐投資已連續7日一字漲停，累計漲幅95.11%，綠地集團也借此成為中國房企市值第一，大幅超過此前的行業龍頭萬科地產。而綠地總裁張玉良的身家已突破23億元，遠超萬科教父王石。而按重組預案后計算，綠地總市值比萬科A、B股總市值超出了144.81億元。

　　無論綠地的市場估值是否有泡沫之嫌，其上市后的熱鬧已被行業津津樂道，甚至于身家一夜暴漲的張玉良都被拿來和王石做比較。與管理層持股的企業控制萬科不同，綠地集團一直是由綠地管理層為核心的上海格林蘭投資實際管理。所以，綠地借殼上市是一場內部人的狂歡，而被稱為“格陵蘭王”的張玉良更是最大贏家。  

　　二孩、組合貸 擠進樓市關鍵詞

　　從樓市上半年的八大事件中，可以看出，關于樓市怎么做的問題，開發商的思路越來越寬泛，足球、互聯網等都能與樓市精彩地互動起來。而本文梳理的八大關鍵詞，則可看出，出現頻率較高的、對樓市影響較大的，還是各種政策、區域規劃，而這正是房地產這一行業的性質所決定的。

　　【關鍵詞一】 單獨二孩

　　經過長期醞釀，今年5月29日，《河南省人口與計劃生育條例》的決定(草案)(以下簡稱《決定》)通過省人大常委會表決，河南省“單獨二孩”政策自6月3日起正式實施。

　　自從單獨二孩即將合法化的消息傳出后，鄭州房地產界早已提前做足了“二胎房”的準備。有專家評價說，單獨二胎政策放開加速鄭州房地產市場結構調整，包括產品創新，對于當下的房地產市場算是一個利好。

　　【關鍵詞二】 停貸

　　今年以來，國內多城市傳來部分銀行對個人住房貸款停貸的消息，一時間在整個房地產市場引起波動，同時也在一定程度上抑制了購房沖動，讓整個市場觀望態度濃厚。

　　而5月13日，央行和銀監會召集15家銀行的負責人召開座談會，要求各商業銀行保證正常的房地產融資需求。同時，商業銀行要對個人住房按揭貸款合理定價，提高貸款發放和審批效率，不許停止個人購房貸款。

　　此消息傳出之后立刻在整個房地產市場引起強烈反響，不少開發企業認為這是下半年房地產市場轉機的信號。

　　【關鍵詞三】 限購松綁

　　從年初以來，限購松綁的話題一直不絕于耳。5月13日晚，天津房地產業內人士在微博上透露天津將放開第三套限購，雖然很快被刪除，但還是引起了極大關注度。天津也成為首個傳出限購放松的直轄市。截至目前，包括廣西南寧、安徽銅陵、河南鄭州、江蘇常州等，出臺松綁限購或其他樓市利好的城市或城市轄區已經有近10個。

　　當時，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭發表公開言論認為，如果天津敢于裸奔式放開限購，那么47個限購城市中過半都可以跟風取消了。

　　進入6月份，沈陽也傳來要取消限購令的傳聞，雖然最后被當地相關政府否定，但成為業界談論的熱點。

　　記者看來，對于很多高庫存區域即便放開限購也不一定能帶來實際需求，只有資金層面、銀行貸款等方面才是救市的主力。

　　【關鍵詞四】 組合貸

　　備受當地市民關注的“組合貸”政策6月16日起開始試行，截至16日鄭州全市已有100多座樓盤可申請“組合貸”。

　　什么是組合貸？正如其名，“組合貸”是指老百姓在買房時，既申請公積金貸款，又申請商業貸款。據了解，在鄭州實施的“組合貸”政策最高可以貸款70萬元，首套房首付三成，二套房要首付四成。其中公積金貸款部分，最高不超過45萬元，商業貸款部分，最低不低于5萬元。最長還款期限30年。

　　而目前只有鄭州市區的買房者能享受組合貸優惠政策，縣(市)區和行業系統住房公積金分支管理機構暫不開展該業務，也沒有具體時間表。

　　但讓人意外的是，這項有望緩解購房壓力的“組合貸”卻意外“遇冷”。據公積金管理中心相關負責人透露，試行第一天，截至中心下班時間，尚未成功受理一例該類業務。

　　河南省商業經濟學會常務副會長宋向清認為，在樓市整體不太景氣的背景下，組合貸保障了鄭州市場積極、穩定的發展態勢。其象征意義就是，由原來的抑制需求變成增加需求、鼓勵需求。現實意義就是，讓剛需一族更便捷、低成本地實現居住夢，促進鄭州樓市需求更加合理。

　　【關鍵詞五】 土地網拍

　　據鄭州市國土局網站消息，鄭州市國土資源網上交易系統在近日正式上線。4月18日，位于鄭州市中原西路、揚州路西的一宗地塊，正式在網上接受競拍申請，預示著鄭州土地市場網拍時代的開啟。

　　網上競價與現場競價相比，網絡技術安全非常重要。《鄭州市國有建設用地使用權網上掛牌出讓交易管理暫行辦法》規定，競得人如果用行賄、惡意串通、網絡攻擊等非法手段競得土地，競得結果無效，競得人承擔相應責任，競買保證金不予退還，涉嫌犯罪的，依法由司法機關處理。

　　房地產實戰專家、河南王牌企劃有限公司董事長上官同君認為，土地網上掛牌競價，節約了公共行政資源，相比傳統招拍掛方式，能為競拍人營造一個公平、有序、保密的競買環境，有利于大家理性、冷靜競拍。此外，由于一切手續都是在網上進行，有利于規避傳統招拍掛“背后做工作”等不正常現象。

　　【關鍵詞六】 地王

　　地王預示著一個城市房地產的活躍度。在去年的沉寂之后，今年上半年鄭州已經出現了兩次地王。

　　2月19日，鄭州國土局掛牌出讓鄭政出〔2014〕17、18號地塊進行競拍，一錘定音，鄭州新單價地王正式加冕。18號地塊經過1小時50分鐘競價72輪，最終由河南天邦置業擊敗鄭州萬科、正商地產等13家房企，以7.9593億元摘得，溢價率高達240%，折合單價每畝約為1550.4萬元。兩項數據創造新紀錄，該地塊成為鄭州單價地王。

　　6月5日，鄭州市鄭東新區龍湖區域再出地王，一塊僅18.16畝的小體量地塊，以總價28830萬元成交，樓面價14006.4元/平方米、單價1587萬元/畝的價格，摘下鄭州“雙料地王”頭銜。

　　【關鍵詞七】 市場外遷

　　3月27日，鄭州市政府發布了《鄭州市人民政府辦公廳關于印發2014年度新型城鎮化建設目標任務分解方案的通知》，其中在中心城區市場外遷方面，今年鄭州市計劃完成外遷市場57家，同時57家外遷市場名單也隨之出爐，在這份名單中，有退出的市場，也有新增加的市場。

　　該消息公布后，再次引起了有關鄭州市場外遷的話題，而鄭州華南城、華商匯、五洲城、金馬凱旋等市場外遷承接地也紛紛向各個商戶拋出橄欖枝，一場圍繞市場外遷展開的市場爭奪攪動著上半年鄭州樓市。

　　【關鍵詞八】 雙向調控

　　山雨欲來風滿樓。當今年“調控”的表述再一次進入樓市視野時，調控已經換了角色。3月4日，全國政協委員、住建部部長姜偉新在兩會間隙透露，今年房地產政策的關鍵詞將為“雙向調控”。這簡單的四字真言，卻帶給業內無限猜想。

　　同時在國務院總理李克強所作的政府工作報告中，首次提出了對不同城市進行“分類調控”，強調房地產市場調控的“針對性”。

　　與此同時，房地產稅作為樓市調控頂層設計中的重要一環，其政策輪廓也已經逐漸清晰。此前，3月4日，十二屆全國人大二次會議發言人傅瑩也透露，全國人大正在推進房地產稅立法工作。

　　業內人士提出，房地產稅替代房產稅后，中央政府對于“頂層制度設計”的重視，明顯強于房產稅試點征收。