■ 央行發聲力挺首套房貸　差別化房貸政策不變

　　■ 銀行：短期大調按揭政策難度大

　　■ 業內：下半年房貸趨松但“難言過度放松”

　　新聞背景

　　央行對改善住房

　　金融服務5要求

　　昨天下午，央行發布消息稱，人民銀行劉士余副行長于5月12日主持召開座談，討論當前差別化住房信貸政策，其中，包括工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行等在內的15家商業銀行負責同志參加了會議。

　　央行表示，會議充分肯定近年來商業銀行認真貫徹落實國務院關于房地產市場調控的決策部署、嚴格執行差別化住房信貸政策取得的積極成效，并對進一步改善住房金融服務工作提出以下要求：

1. 合理配置信貸資源，優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求。

2. 科學合理定價，綜合考慮財務可持續、風險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平。

3. 提高服務效率，及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。

4. 有效防范信貸風險，嚴格執行個人住房貸款各項管理規定，加強對住房貸款風險的監測分析。

5. 建立信息溝通機制，對社會關注的熱點問題，及時給予回應。

　　房地產開發

　　投資完成情況

　　據國家統計局最新數據，2014年1-4月份，全國房地產開發投資22322億元，同比名義增長16.4%，增速比1-3月份回落0.4個百分點。其中，住宅投資15299億元，增長16.6%，增速回落0.2個百分點。

　　商品房銷售

　　和待售情況

　　據國家統計局最新數據，1-4月份，全國商品房銷售面積27709萬平方米，同比下降6.9%，降幅比1-3月份擴大3.1個百分點。

　　商品房銷售額18307億元，下降7.8%，降幅比1-3月份擴大2.6個百分點。

　　全國多城市

　　出現停貸現象

　　在“融360”對全國23個熱點城市進行的調查中，目前僅有9個城市還存在利率優惠，其中7個城市有9折利率優惠，2個城市有9.5折利率優惠， 其余城市的房貸利率為基準利率。

　　有16個城市出現停貸現象。

　　昨日，國家統計局發布的數據顯示，2014年1-4月份，全國房地產開發投資增速進一步回落，商品房銷售面積及銷售額同比降幅擴大。

　　面對低迷的樓市現狀，央行終于“出手”。昨日上午，市場上傳出關于央行出手要求商業銀行不允許停止發放個人房貸的紛擾傳言，昨日下午，央行發布消息稱，確實在5月12日召集15家銀行開會，正式提出要求：要優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品房的貸款需求，要及時審批、發放符合條件的個人住房貸款。

　　事實上，央行此舉被業內認為旨在救市。但銀行人士表示，短期內難大幅調整房地產和按揭政策，但會確保額度內的按揭貸款正常發放。此外，由于市場利率居高不下，抑制了銀行放貸意愿，業內預計，下半年房貸趨松但“難言過度放松”。

　　而新華社文章也指出，央行力挺首套房房貸需求，體現了一直以來的差別化房貸政策，并不意味著房地產調控方向的變化，市場不宜過多解讀。

　　救市？

　　信貸政策或逐步寬松

　　分析認為，央行此舉在于出手救市，事實上，目前調整了房貸，也就等于解決了開發商的消化端，開發商有錢回籠，就會進入良性循環，目前開發商的資金鏈緊張，并不是因為貸不到款，而是賣不掉房子回籠不了資金，廣州民信投資執行董事廖偉華表示，“如果銷售率高，靠賣房子的錢就能補上缺口。”

　　“央行最新的公告表明信貸政策已經到底，后面會逐漸寬松，當然，傳導到樓市尚需一段時間，屆時會先影響剛需，等剛需入手之后才會傳遞到改善型，預測6月成交量企穩，10月價格開始上漲。”昨日央行會議精神落地后，一位業內人士如是分析。

　　房企：

　　樓市信心將被提振

　　“央行支持住房信貸，肯定對房地產市場是有好處的。”一位“千億”房企內部人士對記者坦言。其認為，金融緊縮是導致銷售不暢、房企資金鏈緊張的重要原因，“說白了，只要資金能相對放開，去化能稍微好一些，房企的銷售壓力就不會那么大。”而對于開發貸并未“放行”，其表示“對于大房企而言，開發貸松動與否影響不會太大。”

　　“五條內容，的確提振市場信心。” 中原地產首席分析師張大偉坦言，歷史可能重演。“2012年，就是以央行滿足首次購房家庭的貸款需求為政策起頭，出現了一波持續2年的房價高速上漲。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則表示，商業銀行對于首套房貸過于嚴苛，這樣的引導“符合邏輯”。

　　銀行：

　　短期大調按揭政策難度大

　　事實上，目前多家銀行均未向記者表示會因此大幅調整房地產和按揭政策，執行層面會加強總分溝通和資金支持，確保額度內的按揭貸款正常發放。中信證券表示，預計按揭貸款規模仍將保持平穩增長，當前定價可能接近中期均衡水平。

　　“當前，市場利率居高不下，抑制銀行放貸意愿，影響購房人月供能力和居民資產配置傾向，直接打擊了房屋銷售，抑制房價漸行漸深。降低利率是穩定房貸、房價的治本之策，但可以作為的空間比較有限。中期內，我國利率的趨勢性上升或維持中高位，難以逆轉。”一位銀行業內人士表示。

　　此外，由于沒有以文件的形式出臺，且各家銀行的房貸政策不一，額度也不好統一，因此想要大幅調整難度較大，某股份制銀行分支機構負責人表示，目前看來，四大行的支持力度可能會更大一些。

　　與此同時，會議中并沒有提到要放開房地產開發貸款，“銀行的開發貸從前年開始就緊縮，一直都沒有政策提出要松口，這跟個人房貸不一樣。”上述人士表示。

　　房貸調查：

　　貸款緊縮 首套房貸最高上浮40%

　　事實上，央行此舉出手調控房貸，是因為從去年至今銀行房貸緊縮，停貸現象嚴重。去年以來一些銀行分支機構在月末季末貸款額度緊張，對按揭貸款出現不愿貸、拖延貸、漲價貸的情況。而調查數據也顯示，4月份以來首套房9折以下貸款利率優惠幾乎絕跡，個別銀行最高上浮40%。

　　融360金融搜索平臺發布的4月份房貸分析報告顯示，總體來看，一線城市比二三線城市相對寬松。4月份各大銀行房貸緊張狀況變化不大，雖然北京、深圳有個別銀行恢復房貸或放松利率，但由于條件嚴苛，對于廣大市民而言仍是杯水車薪。

　　數據顯示，4月份以來首套房9折以下利率優惠絕跡，個別銀行最高上浮40%。4月全國最低房貸利率提升至9折。

　　在被調查的23個城市中，有16個城市出現停貸現象。在城市停貸占比排行中，深圳、重慶、北京三個城市居前。

　　業內預測：

　　下半年房貸趨松

　　但“難言過度放松”

　　“銀行信貸對房地產的緊張，是出現本輪市場調整的最主要原因。”中原地產首席分析師張大偉分析認為，在房地產發展的歷史上可以看到，信貸收緊的年份房價一律下調，而信貸相對寬松的年份，房價則一路高漲。

　　但是，張大偉對于此次會議的效果并不十分樂觀。“目前出現房貸難的主要原因是銀行信貸成本的增加，4月1.23萬億居民存款搬離銀行，銀行平均成本利率提高，導致不太可能給購房者優惠。所以這一會議更多只是例行講話，對商業銀行無任何執行影響，銀行不可能冒著虧損風險放貸。”其同時表示，從目前情況來看，很多銀行提高了對房地產的風險認識，壓縮房貸額度。“除非大幅度降準，或者央行單獨設立針對房地產首套房貸款的非盈利性機構，否則目前房地產貸款難的趨勢將繼續維持。”

　　“中央一直支持首套房貸。但去年下半年銀行鬧錢荒后，資金成本上升，即便是發送基準利率的房貸，都屬微利，別說打8.5折了。”楊紅旭則表示，銀行在商言商，要想他們更多地支持首套房，央行銀監會必須給出額外的“好處”。“所以，房貸不會更緊了，下半年將趨松，但不宜奢望過松！”

　　股市反應：央行利好消息催化 地產股聞訊翻紅

　　昨日，在央行利好消息的催化下，地產股一路飄紅。東方財富通數據顯示，昨日A股房地產板塊收漲0.78%，位居各個板塊漲幅榜前列，而保利地產、萬科A、金地集團漲幅均超2%，而招商地產漲幅1.1%。

　　而在港股方面，全天地產股也表現十分搶眼，助推股指走高，盤面上看，地產紅籌股漲幅靠前，華潤置地漲超5%、粵海置地上漲4.7%，保利置業、遠洋地產及招商局置地也都等紛紛上漲。

　　“在資金面上，上周部分企業反映回款速度有所加快，但利率變化不明顯，從各方面了解到由于目前中小企業貸款壞賬率有所上升，作為零售貸款另一主體的按揭貸款，有望獲得更大的支持。” 廣發證券地產分析師樂家棟表示，資金方面的利好將最終帶領樓市走出泥沼。

　　“雖然昨日央行利好帶領地產股出現漲幅，但是這一利好的持續性不會太長，難以帶來后續的持續追漲。”一位業內人士對記者表示。